父母抵押未成年子女名下不动产,原则上应认定为无效

主页 > 法律法规 > 政策解读 > 2021-02-03
父母抵押未成年子女名下不动产,原则上应认定为无效
来源:最高人民法院
 
  关于父母以其未成年子女房产设定抵押的行为效力如何认定问题,最高人民法院在《中华人民共和国民法典婚姻家庭编继承编理解与适用》一书中明确:父母抵押其未成年子女名下房产的行为,原则上应认定为非为其未成年子女利益,属于无权代理,该代理行为无效。理由如下:
 
         第一、《民法典》总则编中的第35条第1款规定:“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外,不得处分被监护人的财产。”上述条款的规定旨在避免未成年人之父母,借由管理未成年子女财产之便,不当处分其财产,以致对未成年子女造成不利益。其方式则为限制父母作为法定监护人的法定代理权,监护人行使法定代理权必须在为被监护人利益这一边界范围内进行,逾越此边界,非为被监护人利益处分其财产,则构成无权代理。
 
       第二、鉴于房产的重大价值和抵押行为的高风险性,父母抵押其未成年子女名下房产的行为,原则上应认定为非为其未成年子女利益,除非相对人有相反证据足以证明该抵押行为确系为子女利益而实施。比如父母以房产设定抵押办理银行贷款为子女就医筹措医疗费用或出国留学费用,此种抵押行为直接对子女有利。父母代替未成年子女签章让其承担抵押风险的行为不属于接受奖励、赠与、报酬等纯利益的行为,应属无权代理,该代理行为无效。
 
典型案例
 
       原告姚某某、姚某斌为与被告唐某萍、陈某微抵押合同纠纷一案
       裁判要旨:法定代理人不合格且相对人有过失而成立的合同,该合同无效。坐落于杭州经济技术开发区的房产登记在原告姚某某名下,属姚某某个人财产。被告唐某萍作为监护人通过伪造姚某斌的签名将姚某某名下的房产抵押借款,其所借得的款项实际并未用于被监护人的生活、教育等所需,其行为侵犯了原告姚某某的合法权益。陈某微在签订抵押合同时,应知晓房产属未成年子女所有,抵押权人有义务考量抵押合同相对人抵押未成年子女房产是否符合被监护人利益。签订案涉借款合同时,姚某某年仅5岁,合同载明借款用途为周转。陈某微明知唐某萍抵押未成年子女房产借款用作资金周转,系侵害未成年子女权益的行为,但其仍与唐某萍签订案涉合同,并且其在签订合同的过程中从未详细了解借款人的真实借款用途,故应认定陈某微在签订合同时存在过失,不能认定其为善意抵押人。此外,设立担保物权,应当依法订立保证合同。根据乐清市公证处回函可以明确该处未出具过办理案涉房产抵押登记的“(2019)浙乐证内民字第4018号公证书”,且唐某萍自认相关姚某斌的签名系其冒签,可以明确姚某斌从未授权唐某萍签订案涉合同,故唐某萍代姚某斌在“抵押人”处签字的行为自始不发生法律效力。故判决:被告唐某萍与被告陈某微所签之《抵押借款合同》中关于抵押部分无效,被告唐某萍、陈某微协助原告姚某某办理注销座落于杭州经济技术开发区房产的抵押登记。

案件索引:浙江省杭州经济技术开发区人民法院(2020)浙0191民初235号