《民法典》与不动产登记

主页 > 营商环境 > 相关政策 > 2020-12-03

总则编

关于民法的基本原则。除了传统的平等、自愿、公平、诚信、公序良俗的原则之外,《民法典》还增加了绿色原则。其第9条规定:“民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。”物权编相应地增加了设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求。与不动产登记最密切的是平等原则,不动产交易发生在平等的民事主体之间。不动产登记的是平等主体之间不动产交易的结果。

关于民事主体。民事主体分为自然人、法人和非法人组织。农村集体经济组织有了身份,为特别法人,未设立村集体经济组织的,村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。集体的不动产如土地应当登记给农村集体经济组织,村民委员会可以代为申请登记。民事主体都具有民事权利能力,但不一定有民事行为能力。只有具有民事权利能力,才能成为不动产的登记主体。没有民事行为能力的,可以委托他人或者由他人法定代理申请登记。

关于民事权利。民事权利主要分为财产权利和人身权利,财产权又分为物权和债权等。不动产登记的是不动产物权。

关于代理。不动产登记代理不仅涉及委托代理而且还涉及法定代理的有关规定。总则编将代理分为委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权,而法定代理人依照法律的规定行使代理权。法定代理人的代理权来自于法律的直接规定,无须被代理人的授权,因此,也只有在符合法律规定条件的情况下才能取消法定代理人的代理权。法定代理人的类型主要有监护人、失踪人的财产代管人、清算组等。不动产权利人可以自己申请登记,也可以委托他人或者由他人法定代理申请登记。

物权编

物权编与不动产登记密切相关。物权编第2章第1节专门用15条规定了不动产登记。不动产登记的是不动产物权, 依据本编的规定具体来说包括不动产所有权、不动产用益物权和不动产担保物权。不动产的所有权主要是土地以及土地上的房屋等建筑物、构筑物的所有权。不动产用益物权主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权,以及海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。担保物权主要有抵押、质权和留置权,涉及不动产的担保物权只是不动产的抵押权。

《民法典》物权编相对于以前的《物权法》中的不动产登记内容,主要变化有以下几点:一是丰富了不动产物权类型。所有权分编增加了无居民海岛所有权;用益物权分编新增加了居住权和土地经营权。二是增加了设立建设用地使用权应当符合节约资源、保护生态环境的要求(第346条),出让合同应包括的条款增加了“规划条件”。三是完善了不动产抵押的有关条款。可抵押的财产增加了海域使用权,删除了耕地使用权不得抵押的规定;《担保法》废止,《担保法》与《物权法》有关条款冲突的问题得到解决。四是调整了有关的表述。将登记主体统一表述为登记机构,将建设用地使用权证书统一表述为权属证书(第349条、第360条),但第333条对土地承包经营权的登记发证的表述仍然出现了“土地承包经营权证、林权证等证书”,只是删除了原来的“草原使用权证”,增加了“等证书”。

 

合同编

合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。需要登记的不动产权利很多是因为买卖合同而取得。因此,从事不动产登记需要掌握合同编的有关规定,特别是与不动产登记密切相关的买卖合同这一典型合同(第2分编典型合同第9章买卖合同)。需要注意的是,国务院代表国家行使自然资源的所有权,具体由自然资源部统一行使全民所有自然资源资产所有者职责。在出让全民所有自然资源资产实现国家所有者权益时,自然资源部与受让人是平等的民事主体,双方应当适用《民法典》的合同编。

 

人格权编

人格权编第6章专门规定了“隐私权和个人信息的保护”,其中应当包括不动产登记中涉及的个人信息。该章第1039条明确规定:“国家机关、承担行政职能的法定机构及其工作人员对于履行职责过程中知悉的自然人的隐私和个人信息,应当予以保密,不得泄露或者向他人非法提供。”另外,与此相对应的是物权编第218条还专门规定:“利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。”这些都涉及不动产登记资料的管理与查询。

 

婚姻家庭编

婚姻家庭编关于夫妻共同财产的规定,涉及不动产登记申请需要提供的资料以及相应的审查。夫妻共同所有的不动产,应当告知当事人共同申请登记,并且记载为两人共有。转移不动产时,登记给夫妻一方的,就视为一方所有,不需要审查不动产登记簿上记载的权利人以外的另外一方的意见。否则,就会出现要求未婚的当事人出具未结婚证明的情况。

 

继承编

不动产的继承需要办理过户登记的,要根据继承编的相关规定提供资料和进行审查。一是承编规定合法财产都能继承,因此土地使用权包括宅基地使用权都应能继承并办理相应的登记。1985年《继承法》第三条列举了可继承的遗产,包括:公民的收入;公民的房屋、储蓄和生活用品;公民的林木、牲畜和家禽;公民的文物、图书资料;法律允许公民所有的生产资料;公民的著作权、专利权中的财产权利;公民的其他合法财产。但没有列举土地权利。土地权利特别是宅基地使用权能否继承,一直存在争议。原国土资源部的文件明确因继承房屋占用宅基地的,宅基地使用权可以登记发证,从实践的角度认可了继承宅基地使用权是可以登记发证的。《民法典》不再列举可继承的遗产,只是做出了概括性规定。依据其第1122条规定,“遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产,不得继承”,宅基地使用权是法定的物权,是农民的重要财产权,是可以继承的。二是对于继承登记办理难、办理慢的问题,在办理因继承产生的过户登记时,对于一些继承人难以提供的证明材料,如继承人父亲的父母亲去世的证明材料等,应当按照《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》要求,“推行告知承诺制,在不动产继承登记中,逐步推广申请人书面承诺方式替代难以获取的死亡证明、亲属关系证明等材料”。